Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Um exemplo prático são os casos em que o sujeito adquiriu imóvel realizando apenas um contrato particular de compra e venda, não dando prosseguimento às formalidades exigidas para transferência e registro do imóvel na época da compra. Posteriormente, quando o comprador toma a iniciativa de formalizar a transferência, dirigindo-se ao cartório de registro, descobre que o vendedor não detinha a propriedade do imóvel. Impossibilitado de realizar a transferência, ele tem como último recurso o usucapião.
É preciso entender que o usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto imóveis. Depois, é preciso que sejam preenchidos alguns requisitos
para a consumação do usucapião: a coisa deve ser hábil ou suscetível de usucapião; a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente do usucapião
ordinário. Vamos analisar a seguir esses requisitos ponto a ponto:
“A coisa deve ser suscetível de usucapião”, pois os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
Consideram-se fora do comércio os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação pelo homem, como o ar atmosférico, a água do mar), os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, dos direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano) e os indisponíveis pela vontade humana
(doados ou deixados em testamento com cláusula de inalienabilidade).
“A posse” é fundamental para a caracterização do usucapião, mas a lei exige que essa posse deverá ter o “ânimo de dono” e ser mansa e pacífica, ou seja, sem oposição (cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono). O “decurso do tempo” significa que a posse deverá ser contínua, sem interrupção, durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião, ficando proibida a posse em intervalos de tempo.
O “justo título” é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão. Finalmente, a “boa-fé” ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa tenha algum vício, ou seja, obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel através de advogado, que fará juntar à petição inicial a planta da área pretendida e a sentença que a julgar procedente será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo obrigatória a intervenção do Ministério Público. Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Para facilitar a compreensão do leitor, o quadro abaixo expõe quais as espécies de usucapião existentes na legislação brasileira, qual o prazo mínimo de posse exigida e qual o artigo ou lei que o fundamenta:
A exceção às espécies citadas acima é o chamado USUCAPIÃO FAMILIAR que foi criada no Brasil pela Lei n° 12.424/2011, ao incluir o artigo 1.240-A no Código Civil, prevendo que aquele que exercer por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano próprio de até duzentos e cinquenta metros quadrados, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, terá adquirido o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Outra novidade trazida pela legislação brasileira na última década foi um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis. O
dispositivo não cria o usucapião administrativo, pois o artigo 60 da Lei 11.979/09[2] — Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida — já previa uma figura similar para detentores de título de legitimação de posse. O que há de novo é a generalização do procedimento a qualquer suporte fático de usucapião em que haja consenso, ampliando sensivelmente o âmbito de aplicação do instituto.
O instituto se insere no fenômeno da desjudicialização ou extrajudicialização do direito, caracterizado pelo deslocamento de competências do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais, notadamente as serventias notariais e registrais.
O movimento legislativo em questão busca atribuir aos notários e registradores a solução de questões em que há consenso e disponibilidade de direitos
envolvidos, colaborando com o objetivo de agilizar a atividade jurisdicional.
Notários, ou tabeliães, e oficiais de registros públicos, ou registradores, são profissionais
do direito, admitidos mediante concurso público, para exercer atividade notarial e registral mediante delegação e fiscalização
do Poder Público, em caráter privado. Dotados de fé pública, prestam serviços públicos voltados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia de atos jurídicos (CF, artigo 236; Lei 8.935, artigos 1º a 3º).
O usucapião extrajudicial será requerido pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A ele compete conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro do usucapião, se forem provados os seus requisitos legais e não houver litígio. A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio.
Por fim, o instituto do usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, e em alguns casos não é necessário a judicialização para haver resolução da questão, sendo todos os procedimentos realizados diretamente nos cartórios de registros, contudo, ambas as opções exigem a participação de um advogado. Por isso, no caso de dúvidas em relação a esse assunto ou se você identificou o seu imóvel em alguma das situações apresentadas, procure um advogado para esclarecimentos e orientações de como proceder com segurança na regulamentação de sua casa.
