Locador, Locatário e Fiadores

Na matéria desta semana, tentarei explicar de forma objetiva e simples, como funcionam as relações locatícias que envolvem Locador, Locatário e Fiadores.

O mercado imobiliário é um segmento que envolve valores muito elevados, tanto para a compra quanto para os seus contratos de locação, por isso mesmo, diversos mecanismos são criados a fim de garantir os direitos e a lisura das relações de locação.

A LEI DO INQUILINATO nº 8.245/91 com as alterações introduzidas ao longo dos anos, regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais.

Tanto o locador, quanto os locatários e fiadores, devem conhecê-la antes de fechar negócio.

Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir.

Essas normas são convencionadas pela Lei 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contratos informal.

Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.

Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo, caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.

Tanto o locatário quanto o locador, ambos devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.

No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.

Em resumo, nos contratos com data final definida a renovação é automática quando chega o fim do prazo de locação, podendo qualquer das partes que quiser encerrar o contrato, manifestar o desinteresse da continuidade.

Nos contratos sem data de saída, o contrato é encerrado quando acontece a ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos como condomínio, IPTU, etc.

Em caso de despejo, o locatário tem 30 dias para sair do imóvel.

Após tratado de forma geral a Lei que regula a locação, chamada de LEI DO INQUILINATO, vamos verificar juntos os direitos e deveres do locatário.

O Locatário tem o direito de receber do locador o imóvel em condições de uso, ficando o locador responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação.

Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução.

É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.

Se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o locador quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do locatário.

As despesas do condomínio denominadas “extraordinárias”, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.

O locatário tem o dever de pagar o aluguel e os encargos da locação nas datas estipuladas, cuidar da residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega conforme descrito em contrato.

Se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.

É proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Existem alguns casos específicos onde o locador poderá solicitar de volta o imóvel, como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.

Se o locatário não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.

Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.

Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

O papel do fiador é bastante conhecido e, no Brasil, por muito tempo essa foi a garantia locatícia mais utilizada e solicitada por proprietários. Por isso, ela já se encontrava disciplinada no nosso Código Civil e prevista em diversas disposições como uma modalidade tradicionalmente utilizada, embora a lei também abordasse outras.

O fiador, como você já deve saber, é um terceiro elemento no contrato de locação, que já inclui, naturalmente, o futuro inquilino e o proprietário. É justamente ele quem tem a função de garantir que o acordo seja cumprido da maneira que foi combinado, tendo obrigação subsidiária, respondendo com os próprios bens.

Isso quer dizer que, se houver inadimplência ou o não cumprimento das obrigações por parte do locatário — como taxas, despesas e custos que sejam de sua alçada —, é o fiador que se torna o verdadeiro devedor. Por outro lado, o dono não pode agravar a situação, majorando o valor do aluguel acima do índice legal de correção, por exemplo.

Não é difícil imaginar toda a confusão e dificuldade que essa conjuntura pode trazer. Primeiramente, já é complicado achar alguém que aceite fazer esse papel, pois o seu próprio patrimônio fica em risco se o locatário se tornar inadimplente. Além disso, a fiança pode deixar de existir, pois o fiador tem todo o direito de vender o seu imóvel, se assim desejar.

Diante desse cenário, a legislação se adaptou a fim de fazer com que haja mais justiça e presteza para quem fizer essa escolha. Além disso, outras opções de garantias locatícias para avalizar o contrato estão ganhando cada vez mais popularidade, sendo alternativas mais práticas do que essa modalidade, outrora tão usual.

Uma das mudanças da Lei tem relação com a renovação da locação. Antes, era necessário comprovar a idoneidade financeira de quem proporcionava a fiança ao contrato a ser renovado, mesmo que, por incrível que pareça, esse fosse o mesmo avalista que foi utilizado no pacto anterior.

Agora, a coisa muda de figura. A nova legislação firmou o lógico entendimento de que, no caso de o mesmo fiador ser indicado para a renovação, é inexigível a comprovação da sua idoneidade, se ela não tiver sido posta em dúvida anteriormente. Dessa maneira, espera-se que esse seja o novo posicionamento jurisprudencial.

O item sobre a desistência é, definitivamente, uma das principais mudanças na Lei, já que essa alteração é específica para a modalidade, não tendo incidência sobre os outros tipos de garantias locatícias. Em resumo, o fiador poderá pedir exoneração dessa função quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado.

Embora essa possibilidade já fosse prevista em nosso Código Civil, com a modificação do texto, o período de responsabilidade depois de comunicada a exoneração passa a ser de 120 dias. Anteriormente, havia a complexa obrigação de garantir o imóvel até que o arrendatário efetivasse a sua devolução para o senhorio.

Quando um inquilino falece ou passa por uma dissolução de união estável, a locação pode prosseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que desejar a permanência na propriedade. Da forma que era antes, ele teria que promover uma alteração da garantia locatícia ou realizar a substituição do fiador no prazo de 30 dias.

Já com a nova disposição legal, a pessoa é obrigada a notificar por escrito tanto o fiador quanto o senhorio, a fim de que ele possa pedir, se assim desejar, a exoneração do cargo. Nesse período, é o inquilino quem fica responsável pelos efeitos da fiança, o que é uma segurança a mais para o dono que está locando.

Uma das novidades é a garantia locatícia via cartão de crédito, que vem ganhando bastante espaço no mercado, sobretudo por oferecer vantagens inerentes à tecnologia. A análise cadastral dos candidatos a locatários, por exemplo, é muito mais rápida, sendo essa a solução mais ágil e simples do ramo imobiliário quando o assunto é desburocratização.

Além disso, é possível obter o atendimento no conforto do seu próprio lar, inclusive por meio do seu smartphone. A necessidade de apresentar um fiador ou a perda de tempo com reconhecimento de firma e autenticação de documentos são coisas do passado — o que faz dessa a melhor escolha para clientes, corretores e imobiliárias.

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Sobre o autor

Carlos Henrique Luques Ruiz

Carlos Henrique Luques Ruiz

Dr. Carlos Henrique Luques Ruiz - Advogado; Pós Graduado em Direito Tributário; Perito Contábil; Pós Graduado em Gestão Pública com ênfase em Cidades Inteligentes; Presidente da Comissão de Meio Ambiente da OAB de Tupã.

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