IPTU – Conheça os seus direitos e deveres

Nesta matéria vou abordar o IPTU – Imposto sobre a Propriedade predial e Territorial Urbana, porém, de maneira mais ampla, pois saber sobre os direitos de quem paga IPTU é algo muito difícil, afinal de contas, os órgãos governamentais só falam sobre as penalidades, multas e outros prejuízos que são impostos aos contribuintes, caso o pagamento não seja feito e quase nunca divulgam os direitos que o contribuinte tem com o pagamento do IPTU.

O Artigo 156, inciso I da Constituição Federal, estabelece que a competência para instituir o IPTU é dos Municípios.

O sujeito passivo abrange aquele que detém qualquer direito de gozo, relativamente ao bem imóvel, seja pleno ou limitado.

Os titulares desses direitos, como sujeitos passivos do IPTU, são o proprietário (pleno, de domínio exclusivo ou na condição de coproprietário), o titular do domínio útil (enfiteuta ou usufrutuário), e o possuidor (ad usocapionem, isto é, aquela com a possibilidade de aquisição do domínio ou propriedade pelo usucapião).

O fato gerador do IPTU dar-se-á com a propriedade, com o domínio útil ou com a posse de bem imóvel, localizado na zona urbana do Município, consubstanciando-se, mediante ficção jurídica, no primeiro dia do ano civil (1º de janeiro).

A base de cálculo para o IPTU será o valor venal do bem imóvel.

Na Lei de número 5.172 constituída em 25 de outubro de 1966, do CTN – Código Tributário Nacional, especificamente descrita nos parágrafos 32, 33 e 34, tendo suas normas aprovadas e firmadas constitucionalmente na carta magna de 1988 artigo, nada consta sobre esses direitos.

Ou seja, na lei do IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, que todo cidadão paga anualmente para as prefeituras, não fala nada sobre quais os direitos de quem paga IPTU, só define que a administração dos municípios tem o direito de fazer a cobrança e aplicar as devidas punições.

Mas existem algumas exceções para pessoas que têm o direito de isenção e ainda para a proteção de locatários que fazem esses pagamentos dos impostos, e é sobre isso que falamos nos tópicos abaixo, não deixe de ler.

Sendo bem direto, na máxima, direitos e deveres de quem paga IPTU, só fica os deveres, pois o único direito que fica para o proprietário do imóvel é usufruir do mesmo, e não receber multas ou outro tipo de penalidade fiscal ou judicial.

Apesar da regularidade quanto ao imposto não garantir direito nenhum, manter o pagamento do IPTU em dia, pode evitar muitas dores de cabeça, e as principais dificuldades são:

  • Determina-se que o proprietário não pode usar o imóvel como garantia em empréstimos.
  • O dono do imóvel fica impedido de receber carta de crédito em caso de venda.
  • Impossibilidade de fazer transferência de titularidade, caso o imóvel seja negociado.
  • Os herdeiros podem ser impedidos de usufruir do imóvel, caso o imóvel não esteja com o imposto em dia.

Ou seja, não existe direito de quem paga IPTU garantido por lei, mas existem sim, muitos benefícios para quem está em dia com os deveres fiscais junto à administração da cidade.

São poucas as pessoas que conhecem o código de Lei do Inquilinato, e mesmo não contendo informações sobre quais são os direitos de quem paga IPTU, nele fica determino que a obrigatoriedade do pagamento do imposto predial, ou seja, do IPTU, é de total responsabilidade do proprietário.

Afinal de contas, hoje em dia quando é feito um contrato de locação de imóvel, o proprietário, na maioria das vezes, inclui uma cláusula passando a responsabilidade desse pagamento para quem está usufruindo do imóvel.

O fato de não ter nenhuma lei que garanta algum direito de quem paga IPTU, complica toda a situação, caso o locatário não pague, mesmo estando em contrato a dívida passa a ser do dono do imóvel do mesmo jeito.

O conselho é que, se o inquilino está pagando em dia o imposto, ele deve guardar todos os recibos, para em caso de quebra de contrato ele possa entrar com uma ação de ressarcimento.

No caso de um terreno ou imóvel que tenha sido invadido, a briga pode ser maior ainda, pois as leis que se referem ao IPTU direitos e deveres são extremamente vagas e que dão margem para muitas alegações.

Vou tentar exemplificar, se você é dono do terreno deve pagar o imposto, mas caso este espaço tenha sido invadido, e você resolva não pagar mais os devidos imposto, pode recorrer à justiça alegando que este foi tomado.

Mas no caso de a pessoa que tomou posse dessa propriedade, esteja pagando o imposto, apesar de não se enquadrar como um direito de quem paga IPTU, essa tem um trunfo a mais para poder brigar na justiça pelo imóvel ou terreno.

Além da própria prefeitura da sua cidade, é possível recorrer ao Ministério Público, mas como já mencionamos várias e várias vezes neste artigo, que não existem leis que garanta ou defina exatamente quais os direitos de quem paga IPTU.

Porém, se você deixar de pagar o IPTU, você terá o débito registrado na dívida ativa e isso poderá provocar a tomada de bens do proprietário do imóvel. Além disso, as empresas que possuem dívidas de IPTU não podem participar de licitações e concorrências públicas.

Atrasos no pagamento das prestações do financiamento do imóvel ou das taxas de condomínio, assim como dívidas de IPTU ou da taxa de incêndio, podem levar o proprietário a perder o bem. Em alguns casos, a cobrança do débito pode começar imediatamente, e em cerca de três meses o imóvel já ter um novo dono.

Por fim, não pagar o IPTU pode levar ao ajuizamento de uma ação por parte da prefeitura, pedindo a penhora ou o leilão da propriedade para que o valor seja utilizado no pagamento do tributo e das multas.

As Prefeituras Municipais sempre apresentam diversos planos de pagamento parcelados para que os munícipes possam cumprir com o pagamento do IPTU, pois não é objetivo de nenhum gestor entrar com diversas ações judiciais, isso leva tempo e um gasto do erário público. Por isso, a maioria das Prefeituras preferem parcelar os débitos.

O meu conselho é que você proprietário devedor de IPTU procure a Prefeitura Municipal de sua cidade e regularize o parcelamento do imposto, evitando os problemas acima citados e podendo usufruir dos direitos e benefícios que o pagamento em dia do IPTU proporciona aos cidadãos proprietários de imóveis.

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Sobre o autor

Carlos Henrique Luques Ruiz

Carlos Henrique Luques Ruiz

Dr. Carlos Henrique Luques Ruiz - Advogado; Pós Graduado em Direito Tributário; Perito Contábil; Pós Graduado em Gestão Pública com ênfase em Cidades Inteligentes; Presidente da Comissão de Meio Ambiente da OAB de Tupã.

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