O mercado imobiliário é um segmento que envolve valores muito elevados, tanto para a compra quanto para os seus contratos de locação, por isso mesmo, diversos mecanismos são criados a fim de garantir os direitos e a lisura das relações de locação.
A LEI DO INQUILINATO nº 8.245/91 com as alterações introduzidas ao longo dos anos, regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais.
Tanto o locador, quanto os locatários e fiadores, devem conhecê-la antes de fechar negócio.
Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir.
Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.
Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo, caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto o locatário quanto o locador, ambos devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.
Em caso de despejo, o locatário tem 30 dias para sair do imóvel.
O Locatário tem o direito de receber do locador o imóvel em condições de uso, ficando o locador responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação.
Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução.
É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o locador quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do locatário.
Se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
É proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Existem alguns casos específicos onde o locador poderá solicitar de volta o imóvel, como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.
O papel do fiador é bastante conhecido e, no Brasil, por muito tempo essa foi a garantia locatícia mais utilizada e solicitada por proprietários. Por isso, ela já se encontrava disciplinada no nosso Código Civil e prevista em diversas disposições como uma modalidade tradicionalmente utilizada, embora a lei também abordasse outras.
O fiador, como você já deve saber, é um terceiro elemento no contrato de locação, que já inclui, naturalmente, o futuro inquilino e o proprietário. É justamente ele quem tem a função de garantir que o acordo seja cumprido da maneira que foi combinado, tendo obrigação subsidiária, respondendo com os próprios bens.
Isso quer dizer que, se houver inadimplência ou o não cumprimento das obrigações por parte do locatário — como taxas, despesas e custos que sejam de sua alçada —, é o fiador que se torna o verdadeiro devedor.
Uma das novidades é a garantia locatícia via cartão de crédito, que vem ganhando bastante espaço no mercado, sobretudo por oferecer vantagens inerentes à tecnologia. A análise cadastral dos candidatos a locatários, por exemplo, é muito mais rápida, sendo essa a solução mais ágil e simples do ramo imobiliário quando o assunto é desburocratização.
Além disso, é possível obter o atendimento no conforto do seu próprio lar, inclusive por meio do seu smartphone. A necessidade de apresentar um fiador ou a perda de tempo com reconhecimento de firma e autenticação de documentos são coisas do passado — o que faz dessa a melhor escolha para clientes, corretores e imobiliárias.
