Melhorias no imóvel e a Declaração de Imposto de Renda

Certamente você já ouviu falar em “Lucro Imobiliário”, pois é, trata-se do ganho de capital obtido na venda de um imóvel, equivalente à diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição deste mesmo imóvel.

Imagine que você comprou um imóvel em 2009 pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), desde então você informou corretamente este imóvel em sua Declaração de Imposto de Renda, anualmente, porém deixou de informar as benfeitorias feitas no imóvel, pelo qual, vendeu em 2019 pelo valor de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais), pois é, o valor equivalente à diferença positiva entre o valor da compra em 2009 e o valor da venda em 2019 é justamente o valor do “Lucro Imobiliário” existente.

Neste caso, Lucro Imobiliário é o imposto a ser pago sobre o lucro obtido de uma determinada venda de imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o custo da compra do imóvel são considerados ganho de capital e deverá ser tributado pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida.

A partir de 16 de março 2016, a Lei 13.259, passou a ser utilizada uma escala de alíquotas.

Art. 1º O art. 21 da Lei no 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 21.  O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais); 

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais); 

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

No exemplo acima, comprei um imóvel por R$ 135 mil e vendi por R$ 270 mil. Obtive um lucro de R$ 135 mil. Então, terei que pagar 15% de imposto em cima de R$ 135 mil, ou seja, devo recolher de imposto o valor de R$ 20.250,00 (vinte mil duzentos e cinquenta reais).

Existem certos casos, onde o proprietário está ISENTO do imposto do Lucro Imobiliário, senão, vejamos:

  • O valor do imóvel for igual ou inferior a R$ 440.000,00, ser proprietário do único bem imóvel, e que não tenha realizado operação de compra e venda de imóveis nos últimos cinco anos.
  • O lucro apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969;
  • O vendedor, em um prazo de até 180 dias, contados da assinatura do contrato, comprar outro imóvel residencial no país. Se o valor da venda não for utilizado de forma integral na compra de outro imóvel, este será devido no imposto de renda de forma proporcional ao saldo não aplicado.
  • Exemplo: seu lucro imobiliário foi de R$ 500 mil, mas o imóvel adquirido custou R$ 450 mil. Desse modo incidirá imposto sobre os R$ 50.000,00 excedentes. O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item uma vez a cada 5 anos;

A isenção acima mencionada vale para o imóvel residencial que se trata da unidade que é construída em zona urbana ou rural para fins residenciais. No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

Se você atende a pelo menos um dos critérios acima, é possível obter a isenção uma vez a cada cinco anos.

Esse prazo deve ser contato a partir da data de assinatura do contrato de venda do imóvel residencial.

Existem também alguns valores que podem ser DESCONTADOS do imposto do Lucro Imobiliário em alguns caso:

  • O contribuinte tem direito a desconto no valor do imposto a pagar conforme mais tempo ele ficar com o imóvel;
  • Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 possuem desconto;
  • Imóveis através de herança possuem a isenção ou desconto no lucro imobiliário;
  • Comissão de corretagem, gastos com escritura e registro também podem ser abatidos no imposto. É importante ter recibos e comprovantes;
  • Na Declaração do Imposto de Renda considerar as benfeitorias no imóvel.  “É Importante que exista a documentação que comprove as benfeitorias. Estes gastos devem ser adicionados ao valor do imóvel, aumentando o custo de aquisição e, consequentemente, diminuindo o lucro em uma futura alienação.

Para efetuar o pagamento do imposto do Lucro Imobiliário o proprietário do imóvel deve recolher até o último dia do mês subsequente em que foi feito à venda do imóvel. Ressaltando que não é recolhido junto à declaração do Imposto de Renda. Sendo possível no site da Secretaria da Receita Federal preencher todos os dados da pessoa e do imóvel vendido para saber o valor exato que deve ser repassado aos cofres públicos. E na sequência gerar o boleto para efetivar o pagamento do imposto – DARF.”

É muito bom observar a importância em pagar o imposto dentro do prazo, visto que, quando o imposto não é repassado dentro do prazo determinado, o proprietário fica sujeito a uma multa que pode chegar até 20% do valor do lucro imobiliário.

Muitos acham que este imposto só deverá ser pago em abril do ano seguinte quando for efetuada a declaração de renda, porém, o contribuinte deverá quitar o tributo até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Porém, existem algumas formas previstas na legislação brasileira de se evitar ou pelo menos minimizar o imposto sobre o Lucro Imobiliário, são dicas que passo para clientes quando faço seu Planejamento Tributário visando que o mesmo obtenha uma economia destes impostos.

Veja abaixo algumas maneiras de minimizar ou até evitar o imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel:

  1. Comprar outro imóvel residencial em até 180 dias. É possível ficar isento da tributação de ganho de capital se o valor da venda for utilizado para comprar um novo imóvel e o contrato de compra e venda for assinado em até 180 dias da venda. Porém, este benefício só é válido para pessoas físicas e para imóveis residenciais. Vale ressaltar que se a venda for efetuada depois da compra, este benefício não poderá ser utilizado. Porém, o contribuinte somente poderá usufruir desta isenção uma vez a cada cinco anos.Se não for empregado o valor total da venda em uma nova compra, por exemplo, o novo imóvel custar a metade do valor recebido pela venda, o imposto só incidirá proporcionalmente sobre os 50% que não foram gastos.
  2. Vender imóveis por até R$ 440 mil. Se o imóvel for vendido por até R$ 440 mil, também haverá isenção de imposto e nem será preciso comprar outro imóvel com este valor, basta que seja o único imóvel no nome do contribuinte e que ele não tenha alienado nenhum imóvel nos últimos 5 anos, independentemente de ter utilizado esta isenção ou não.
  3. Vender imóveis de pequeno valor. Para os bens de pequeno valor, incluindo os imóveis de qualquer natureza, com valor de venda de até R$ 35 mil não há tributação sobre o ganho de capital, sem nenhuma restrição.
  4. Atualizar o valor histórico do imóvel incluindo os custos de aquisição/venda e benfeitorias. Também é permitido incluir as benfeitorias no valor histórico do imóvel que consta na declaração. Desta forma, o ganho de capital na venda será menor e o valor a pagar de imposto sobre este ganho também. Mas para isto é preciso guardar todas as notas e recibos por até 5 anos após a venda do bem para comprovar o aumento do valor histórico para a Receita Federal. Podem ser declaradas as obras de reforma, ampliação, pintura e pequenos reparos. Também é possível incluir no valor declarado do apartamento os montantes gastos com o imposto de transmissão (ITBI) e até com os juros pagos do financiamento. No momento da venda, é permitido abater também o que foi pago de corretagem, desde que seja declarado na aba de pagamento efetuados.
  5. Utilizar o fator redutor de ganho de capital. Para quem tem mais idade, ainda tem um benefício a mais, a isenção do tributo para os imóveis comprados antes de 1969. Se o imóvel tiver sido adquirido entre 1970 e 1988 também haverá uma redução do imposto pelo fator redutor, a MP do Bem de 2005 introduziu novamente o fator redutor do ganho de capital para imóveis mais novos, onde o imposto vai diminuindo conforme o tempo em que o bem ficou sob a propriedade do contribuinte.

Uma questão interessante é no caso de bens adquiridos por meio de herança. Neste caso, é importante verificar a possibilidade de transferir o imóvel para o herdeiro pelo valor de mercado e não pelo valor histórico, como seria o mais indicado aparentemente para não precisar pagar o imposto de renda de ganho de capital nesta transação.

Algumas vezes, se o imóvel tiver sido adquirido pelo falecido há muito tempo, o espólio poderá usufruir dos benefícios do fator redutor citados acima e ficar isento da tributação ou ter uma boa redução do imposto a pagar. O único senão é que neste segundo caso, o imposto deverá ser antecipado, porém quando o herdeiro for vender o imóvel recebido de herança, pagará o imposto somente sobre o ganho de capital acima deste valor atualizado a mercado no momento do inventário. Dependendo da situação, mesmo se for necessário adiantar o imposto, ainda poderá ser bem vantajoso.

A regra geral é que o contribuinte que obtiver ganho de capital na venda de seu imóvel estará sujeito ao pagamento de imposto de 15%. Entretanto, há várias situações previstas na lei que permitem a redução ou até isenção total deste imposto. Estas regras não devem ser desprezadas, principalmente pelo contribuinte que já possui o bem há bastante tempo.

Lembre-se de ficar atento à legislação, pois isso pode significar uma boa economia no imposto a pagar no caso de ganho de capital na venda do seu imóvel.

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Sobre o autor

Carlos Henrique Luques Ruiz

Carlos Henrique Luques Ruiz

Dr. Carlos Henrique Luques Ruiz - Advogado; Pós Graduado em Direito Tributário; Perito Contábil; Pós Graduado em Gestão Pública com ênfase em Cidades Inteligentes; Presidente da Comissão de Meio Ambiente da OAB de Tupã.

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